Sprzedaż nieruchomości, a tzw. ulga mieszkaniowa i podatek od przychodu

W przypadku sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat od końca roku w którym została ona nabyta, taka sprzedaż jest wolna od PIT.

Jeżeli jednak do sprzedaży nieruchomości dojdzie np. po 4 latach od jej nabycia, można skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej. W takim przypadku należy w terminie 2 lat od takiej sprzedaż, nabyć za kwotę przychodu inną nieruchomość. Wolny od podatku PIT będzie przychód uzyskany ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości (np. mieszkania), w części w jakiej wydatkowany zostanie na własne cele mieszkaniowe, m.in. na nabycie budynku mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, na spłatę kredytu lub pożyczki mieszkaniowej.

Jeżeli do sprzedaży nieruchomości doszło np. w  2014 roku należy w urzędzie skarbowym złożyć oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości wydatkowany będzie w ciągu 2 lat na własne cele mieszkaniowe oraz do 30 kwietnia  PIT-39  w którym wykazuje się dochody zwolnione z podatku PIT ze względu na ulgę mieszkaniową.

Sprawa zwolnień od podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości jest uregulowana w art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25  ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U.2012.361 j.t.)

Z dniem 1 stycznia 2009 r. wprowadzono nowe zasady zwolnień od podatku przychodów ze zbycia nieruchomości lub określonych praw do nieruchomości. Dotyczą one przychodów ze zbycia tych nieruchomości (praw do nieruchomości), które zostały nabyte (bądź wybudowane) po 31 grudnia 2008 r.

Zwolnienie obejmuje dochody, a nie przychody. Jest to konsekwencją faktu, że obecnie opodatkowaniu podlegają właśnie dochody, a nie przychody ze zbycia nieruchomości (określonych praw do nieruchomości).

Zwolnienie związane jest z poczynieniem określonych wydatków (na budowę budynku mieszkalnego, na nabycie lokalu mieszkalnego itd.) realizujących cele mieszkaniowe podatnika. Nie wystarczy poczynienie wydatków np. na nabycie mieszkania, lecz konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb podatnika.

Wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, jednak nie w celu zamieszkiwania w tym lokalu, lecz w celu odsprzedaży go z zyskiem lub też w celu wynajmowania go i uzyskiwania z tego tytułu przychodu z najmu, nie spełnia warunku zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (wyrok WSA w Łodzi z dnia 24 lutego 2012 r., I SA/Łd 1639/11, POP 2012, z. 3, s. 259-261).

Zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Zwolnienie przysługuje pod warunkiem wydatkowania przychodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości (praw do nieruchomości) na określone cele mieszkaniowe w terminie 2 lat. Obecnie jednak termin ten liczy się od końca roku, w którym miało miejsce zbycie nieruchomości (praw do nieruchomości).

Jeśli termin ten nie zostanie dotrzymany, wówczas powstaje obowiązek płatności podatku z odsetkami za zwłokę.

Do zwolnienia kwalifikują się m.in. wydatki poniesione na:

  1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;
  2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
  3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego;
  4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;
  5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do EOG albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Zwolnienie nie obejmuje wydatków poniesionych na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części, przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Do skorzystania ze zwolnienia kwalifikują się również wydatki poniesione na:

  1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub określonych praw do nieruchomości, na cele mieszkaniowe, 
  2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub określonych praw do nieruchomości, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w pkt 1;
  3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub określonych praw do nieruchomości, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w pkt 1 lub 2

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do EOG albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Komentowane przepisy pozwalają na zastosowanie zwolnienia wobec przychodów, które zostały przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego na cele mieszkaniowe lub kredytu refinansowego ostatecznie przeznaczonego na cele mieszkaniowe. Istotne jest to, aby kredyt zaciągnięty był przed uzyskaniem przychodu ze zbycia. Kredyt (pożyczka) ma być zaciągnięty w uprawnionej instytucji mającej siedzibę w Polsce, w innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Często w praktyce jest tak, że podatnik spłacający kredyt hipoteczny zaciąga nowy kredyt (refinansowy) przeznaczony na spłatę dotychczasowego kredytu. Zwolnieniem objęte są przychody, które przeznaczone zostały na spłatę:

  1. kredytu refinansowego przeznaczonego na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na cele mieszkaniowe, 
  2. kredytu refinansowego przeznaczonego na spłatę poprzedniego kredytu refinansowego, który ostatecznie był przeznaczony na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na cele mieszkaniowe.

Zatem, jeśli kredyt refinansowy jest którymś z kolei, ale ostatecznie przeznaczony jest na spłatę kredytu na cele mieszkaniowe - podatnik zachowuje prawo do zwolnienia.

Jeżeli kredyt refinansowy jest związany z restrukturyzacją kilku zobowiązań kredytowych i służy np. spłacie kredytu mieszkaniowego i innego kredytu, wówczas do zwolnienia kwalifikują się te przychody, które odpowiadają tej części kredytu refinansowego, jaka została przeznaczona na spłatę kredytu mieszkaniowego i odsetek od niego.

Zwolnienie nie będzie obejmować tych wydatków na spłatę kredytu, w związku z którymi podatnik skorzystał (bądź korzysta) z ulg podatkowych. Dotyczy to przede wszystkim odliczeń dokonywanych w ramach kontynuowanej ulgi odsetkowej (może się bowiem zdarzyć tak, że kredyt na te cele zaciągnięty był jeszcze przed końcem 2007 r., a nabycie budynku (lokalu) mieszkalnego lub ich części nastąpiło już po 1 stycznia 2009 r.).

Zwolnienie przysługuje, jeśli w następstwie zbycia nieruchomości lub określonych praw do nieruchomości podatnik uzyskuje określone nieruchomości bądź określone prawa do nieruchomości. Są one wyczerpująco wymienione w komentowanym przepisie. Nabycie jakichkolwiek innych praw nie uprawnia do zastosowania zwolnienia.

Otrzymywane w drodze zamiany nieruchomości (także gdy zamieniający otrzymuje określone prawa do nich) muszą być położone w Polsce, w innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do EOG albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Źródło:

  1. ustaws z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U.2012.361 j.t.);

  2. Bartosiewicz Adam,  Kubacki RyszardPIT,  Komentarz, wyd. V do art.21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych