Zasiedzenie

Zgodnie z art. 172. k.c. 

§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Zasiedzenie jest instytucją prowadzącą do nabycia prawa na skutek upływu czasu. Umożliwia ono, sankcjonując stan faktyczny, usunięcie długotrwałej niezgodności między stanem prawnym a stanem posiadania. Na skutek zasiedzenia, które następuje ex lege, dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, a nabywca uzyskuje je niezależnie od niego; jest więc ono pierwotnym sposobem nabycia prawa podmiotowego (szeroko na ten temat R. Moszyński, Zasiedzenie i rozgraniczenie, Warszawa 1959; A. Kunicki, Zasiedzenie w prawie polskim, Warszawa 1964; E. Janeczko, Zasiedzenie, Zielona Góra 1999; S. Wójcik, Zasiedzenie jako sposób nabycia prawa podmiotowego (w:) Rozprawy z prawa..., s. 153; S. Rudnicki, Nabycie przez zasiedzenie, Warszawa 2007).

Przyjmuje się także za dopuszczalne nabycie w drodze zasiedzenia udziału we współwłasności (por. np. postanowienie SN z dnia 14 października 1999 r., I CKN 154/98, Lex nr 50683; J. Hans, J. Ignatowicz, Dwugłos w sprawie zasiedzenia udziału we współwłasności, NP 1956, nr 9). Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 20 października 1997 r. (II CKN 408/97, OSN 1998, nr 4, poz. 61), a ostatnio w postanowieniu z dnia 29 czerwca 2010 r. (III CSK 300/09, Lex nr 852670), nie można też wykluczyć zasiedzenia przez współwłaściciela udziału innego współwłaściciela.

Możliwe jest zasiedzenie udziału przez osobę trzecią współposiadającą nieruchomość wraz z jej właścicielem (postanowienie SN z dnia 28 stycznia 2009 r., IV CSK 341/08, Lex nr 511006). Nie jest natomiast dopuszczalna modyfikacja istniejących udziałów we współwłasności na skutek zasiedzenia, jeżeli poszczególni współwłaściciele faktycznie władają rzeczami powstałymi w wyniku nieformalnego podziału; stan taki może prowadzić tylko do zasiedzenia określonych fizycznych części nieruchomości przez współwłaścicieli (por. uchwałę SN z dnia 19 grudnia 1968 r., III CZP 106/68, OSNCP 1969, nr 6, poz. 108).

Można zasiedzieć każdą nieruchomość, zarówno gruntową, budynkową, jak i lokalową (art. 46 § 1 k.c.). Przy czym nieruchomość budynkową można zasiedzieć tylko z prawem głównym, tj. z użytkowaniem wieczystym (art. 235 § 2 k.c.).

Nieruchomość lokalową można zasiedzieć jedynie w całości. Niedopuszczalne jest zatem zasiedzenie jednego z kilku pokoi wchodzącego w skład mieszkania, stanowiącego odrębną nieruchomość, gdyż nieruchomością lokalową może być w myśl art. 2 ust. 1 u.w.l. tylko lokal samodzielny (por. uchwałę SN z dnia 15 marca 1989 r., III CZP 14/89, OSNCP 1990, nr 2, poz. 27). Należy jeszcze dodać, że zasiedzieć można własność lokalu tylko wtedy, gdy uprzednio została ona ustanowiona (por. uchwałę SN z dnia 6 maja 1980 r., III CRN 45/80, OSN 1980, nr 12, poz. 240).

Ze sformułowania art. 172 k.c. wynika, że do nabycia w drodze zasiedzenia prawa własności nieruchomości konieczne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: samoistnego posiadania oraz upływu czasu 20 lub 30 lat. Natomiast dobra wiara posiadacza nie jest samodzielną przesłanką nabycia własności nieruchomości tą drogą. Ma tylko takie znaczenie, że skraca termin zasiedzenia z 30 do 20 lat.

Jak już wyżej wspomniano, przesłanką niezbędną do nabycia prawa własności rzeczy jest posiadanie samoistne (K.P. Sokołowski, Posiadanie samoistne a zasiedzenie nieruchomości, PiP 2010, z. 11, s. 71). Z art. 336 k.c. wynika, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażając tym samym wolę wykonywania względem niej prawa własności (zob. m.in.: wyrok SN z dnia 19 grudnia 2000 r., V CKN 164/00, Lex nr 52668; postanowienie SN z dnia 28 lutego 2002 r., III CKN 891/00, Lex nr 54474). Oddanie rzeczy we władanie innej osobie - posiadaczowi zależnemu (art. 337 k.c.) i dzierżycielowi (art. 338 k.c.) nie wyłącza posiadania samoistnego, gdyż może być ono wykonywane bezpośrednio przez posiadacza samoistnego lub za pośrednictwem innych osób. Samoistny posiadacz nie traci cech takiego posiadacza, gdy zwraca się do właściciela z ofertą kupna nieruchomości, bowiem takie zachowanie nie ma wpływu na zamiar władania nią w charakterze właściciela, a świadczy jedynie o tym, że posiadacz ma świadomość braku tytułu prawnego do nieruchomości i zmierza do jego wcześniejszego uzyskania od jej ewentualnego zasiedzenia w przyszłości (tak postanowienie SN z dnia 14 października 2011 r., III CSK 251/10, Lex nr 1095830).

Różnica między posiadaniem samoistnym, a zależnym sprowadza się do woli posiadacza postępowania z nieruchomością jak jej właściciel, a nie jak wykonujący inne prawo zależne od prawa własności (np. użyczenie, użytkowanie wieczyste, najem, dzierżawa, sprawowanie zarządu, czy administrowanie).

Dla oceny, czy posiadacz włada nieruchomością jak właściciel nie jest wystarczająca tylko zewnętrzna manifestacja posiadania, ale również wewnętrzna chęć władania nieruchomością w ten sposób (nastawienie psychiczne). Za zobiektywizowane dla osób trzecich przejawy woli można uznać np.:

-uiszczanie podatków związanych z posiadaniem nieruchomości lub opłat z tytułu użytkowania wieczystego (w zależności od prawa, którego podmiotem uważa się posiadacz);

- wskazywanie w dokumentach, oświadczeniach, czy umowach siebie jako właściciela nieruchomości;

Aby doszło do nabycia rzeczy przez zasiedzenie, posiadanie samoistne powinno trwać nieprzerwanie przez określony w ustawie czas. Należy zwrócić uwagę, że ciągłość posiadania ma dotyczyć nie w ogóle władztwa faktycznego, lecz władztwa mającego charakter posiadania samoistnego, sytuacja w tym zakresie może ulec zmianie (por. J.St. Piątowski (w:) System prawa cywilnego, t. II, 1977, s. 324; postanowienie SN z dnia 17 marca 2010 r., II CSK 507/09, Lex nr 786557).

Gdy chodzi o upływ czasu jako przesłankę zasiedzenia, to art. 172 k.c. przewiduje dla nieruchomości dwudziestoletni i trzydziestoletni termin zasiedzenia, który rozpoczyna swój bieg od dnia objęcia rzeczy w posiadanie samoistne.

Sąd Najwyższy uznał, że nie jest w dobrej wierze posiadacz samoistny, który nabył posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego; osoba taka bowiem zdaje sobie sprawę z tego, że nie nabywa prawa własności (zob. m.in. uchwała SN z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91, OSNCP 1992, nr 4, poz. 48; glosy aprobujące: J. Gajdy, PiP 1992, z. 5 s. 116; M. Wolanina, PS 1993, nr 6, s. 82).

W orzecznictwie i doktrynie nie ma jednomyślności w kwestii dobrej lub złej wiary osoby, która uzyskała posiadanie na podstawie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego. Jak się wydaje, należy podzielić pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w postanowieniu z dnia 24 marca 1990 r. (I CKN 1081/97, OSN 1999, nr 10, poz. 181), zgodnie z którym osoba taka może być uznana przy uwzględnieniu okoliczności konkretnej sprawy za posiadacza samoistnego w dobrej wierze (zob. glosy do tego postanowienia: B. Janiszewska, PS 2002, nr 10, s. 81; W. Sługiewicz, Rejent 1999, nr 11, s. 129; S. Rudnicki, PS 1999, nr 11-12, s. 183). Stanowisko odmienne zajął Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 23 kwietnia 1997 r. (I CKN 74/97, OSN 1997, nr 11, poz. 171) oraz w postanowieniu z dnia 19 lipca 2000 r. (II CKN 282/00, Lex nr 52565).

Skutkiem zasiedzenia, które następuje z mocy samego prawa, jest nabycie przez posiadacza samoistnego z upływem ostatniego dnia określonego terminu prawa własności nieruchomości. Z tym samym dniem gaśnie prawo własności nieruchomości dotychczasowego właściciela.

Osoba, która nabyła własność w drodze zasiedzenia, może żądać, by sąd stwierdził to swoim orzeczeniem. Wydane w postępowaniu nieprocesowym postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia (art. 609-610 k.p.c.) ma charakter deklaratoryjny, jest dowodem nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie i stanowi podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej. Natomiast nie może żądać od sądu stwierdzenia zasiedzenia osoba, która ma trudności z udowodnieniem swojego prawa nabytego w innej drodze.

porada_online_1png